全保連「学生応援キャンペーン」

賃貸保証会社の全保連株式会社（本社／沖縄県那覇市）で、１月より「学生応援キャンペーン」が実施されています。
学生、新入学生が対象で、初回保証料一律５，０００円で通常どおりの保証内容、保証期間は退去明渡し日までとなります。

営業担当者よりますと、春の新入学シーズンに学生限定で低価格で提供することで、シェアと認知度アップを目的としたキャンペーンのようです。

もともと学生層は家賃の事故率の低い属性で、親御さんが保証人になるケースも多く、保証会社を使おうという発想にはならないのですが・・・。
しかし、専門学校生などは、卒業後も札幌で就職し継続して居住するケースもあり、将来的な家賃滞納のリスクや退去修繕費も保証対象になる場合もありますので、オーナー様で５，０００円負担してもメリットがあるかも知れませんね。４月３０日までです。

ＤＫとＬＤＫの違い

間取りタイプ（１Ｒ・１ＬＤＫ・２ＤＫ・３ＬＤＫ・・・など）は、お客様が物件を選ぶ時に、まず見るところです。

３ＬＤＫなどの表示で最初の数は居室の数を表し、Ｌはリビング（居間）、Ｄはダイニング（食堂）、Ｋはキッチン（台所）の意味。食堂と台所の機能が一体になっている空間をＤＫ、居間と食堂と台所が一体になっていればＬＤＫとなります。

「ＤＫとＬＤＫの違いは？」と聞かれることがあります。
ある程度の広さがあればＬＤＫということになりますが、広さの明確な基準はなく各不動産会社の認識や広告媒体の掲載基準によっても異なるところがあり曖昧です。

一般的に不動産屋さんは、８畳以上ならＬＤＫで問題ないという認識がありますが、ＤＫとＬＤＫではお客様が受ける印象が違ってきますので、多少狭くてもＬＤＫと表示させたいと考えてしまいますよね。


全日本不動産協会の機関誌「月刊　不動産」の最新号に、こんな記事がありました。
以下は記事の抜粋です。

【ＤＫおよびＬＤＫの広さ（畳数）の目安となる指導基準について】

首都圏不動産公正取引協議会より「ダイニングキッチン（ＤＫ）」及び「リビング・ダイニング・キッチン（ＬＤＫ）」の指導基準が決定した旨の通知がありました。

ＤＫまたはＬＤＫの適正な広告表示
広告表示において、ＤＫまたはＬＤＫの表示を用いるときに、表示規約の要件（居室・寝室数に応じ、その用途に従って使用するために必要な広さ・形状・機能を有するもの。）を備えているのであれば、単に「２ＤＫ」「３ＤＫ」等と表示すればよい。
さらに、形状や機能がどのようなものであるか解るよう積極的に間取り図などを表示し、これに各部屋の畳数を付記するのが望ましい。

ＤＫまたはＬＤＫの最低必要な広さの目安
事業者（広告会社などを含む。）が、ＤＫまたはＬＤＫとの表示を用いるときには、実際のそれぞれの広さはまちまちであるとしても、下表に記載する居室（寝室）数に応じて最低必要な広さ（畳数）の目安（下限）を定め、これをもって指導基準とする。

なお、一畳当たりの広さは、１．６２㎡（各室の壁芯面積を畳数で除した数値）以上をいう（表示規約施行規約第１１条第１６号）。
また、この基準はあくまでも建物が取引される際に、ＤＫまたはＬＤＫという表示を行う場合の表示のあり方を示すものであり、不動産業者が建築する建物のＤＫまたはＬＤＫの広さ、形状及び機能に関する基準を定めたものではない。

 

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ビビっとくる物件が出ると思いますので、根気よくお付き合いください。

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間取図にこだわる

管理物件の成約には、賃貸専門の仲介店さんの力が不可欠です。
幅広く仲介店に物件情報を配布して、客付けをしてもらいます。

仲介店は広告等で集客し、問い合わせのあったお客様の来店前に、要望をヒアリングして事前に管理会社から資料を取り寄せ物件を選別しておき、その中からお客様の反応をみて２～３件の物件に絞り込み案内をします。
営業マンは決めたい物件や成約までのストーリー、案内の順番までも頭の中でイメージして接客します。

お客様に物件を見てもらうタメには、まず仲介店の営業マンに選ばれるてお客様に紹介してもらう必要があるのです。そこで、日頃から仲介店への物件情報配布やコミュニケーションで営業マンの記憶に残っていてもらわなくてはなりません。

賃貸を募集するうえで、間取図は非常に大事です。
お客様が実際に部屋を見に行く前段階の重要な判断材料になるからです。

仲介店がネット上で物件を検索するシステムも普及していますが、ＦＡＸで資料を取り寄せするケースも少なくありませんので、実際に見たことのない物件を白黒のＦＡＸ資料だけで判断して、ご紹介する候補を選ばざるを得ない場面もあります。

お客様だけではなく、案内してくれる仲介店の営業マンにも、少しでも良い物件だとイメージしてもらえるように間取図に手をかけることが必要だと考えています。

分譲マンションの場合は、分譲時のパンフレットがよく見せる図面なので無難ですが、古い物件はなぜか図面もが古さを醸し出してしまっていることも少なくありませんので、そのまま使えません。

パンフの図面は細かい表記が多いので、余計な線は消してシンプルにした方が分かり易いですし、コピーを繰り返して線がボケてしまっているもなど色々な状態のものがありますので、ひと手間ふた手間かけてなるべくディテールに神経を使ってキレイな図面を提供すべきですね。

こんな感じで状況によって使い分けています。
・線がボケているものは、画像ソフト（Photoshopを使用）でシャープな線に補完する。
・元図から間取図作成業者に作成を依頼する。
・元図のないものなどは、部屋を実測し間取図作成ソフトで作成するか、手書きで製図して画像ソフトで間取図を作る。

通常はカラーで作りますが、ＦＡＸ送付用は白黒で作った方がよいですね。カラーをＦＡＸすると網掛けになって黒くつぶれてしまいます。仲介店はＦＡＸで送られてきた資料をコピーして自社の社名を入れてお客様に渡しますので、お客様に渡る状態を想定することが必要です。
Webに使うものは、画像が小さいので線が太めで多少略した図面を作った方が見映えがします。

こんな間取図でよいのかってレベルの状態で募集している管理会社も実際にあるようです。賃貸募集中のオーナー様は、念のために管理会社に募集資料を送ってもらってチェックしてみては？！


私は実際に部屋を測って図面を起こす方法が一番好きですね。
卓上式のコンパクトな製図板を使っています。

スキャナーで取り込んだものをベースに、Photoshopで加工しテキストを追加して完成させます。

どちらの間取図が良い部屋に見えますか？

「管理」を選ぶ

この「管理」のカテゴリーでは、不動産投資に重要な「管理」についてのネタと、双子山不動産の「管理」についてです。

管理とひと口にいっても、入居者募集、入居審査、契約締結、家賃管理、契約更新、滞納催促、トラブル処理、クレーム処理、退去清算、リフォーム、一棟物件なら日常の点検、定期清掃、各種法令点検・・・さらに、コンサルティングやプロパティマネジメントまで幅広く多岐にわたります。

もちろん、その内容によって費用も異なってきますので、サブリース（一括借上げ）からスポット（収益を最優先に考え日常の管理はオーナーで行い必要に応じたところだけ依頼）まで様々なやり方があります。選べる管理をウリにしてる会社さんもあるようですね。

各管理会社さんも「オーナー様の煩わしさを代行」と自社の管理業務をアピールしていますが、似たり寄ったり感は否めません。なかなか特徴が出しづらい分野なのかも知れません。
もちろん奇をてらう必要はないですし、しっかりやるべきことをやるに尽きますね。

当社を含めて管理業務を行っている札幌の不動産会社の大半は規模はそんなに大きくなく、直接管理に携わっている担当者は１人とか２人とかではないかと思います。
大手の会社さんは専門の部隊があって大量の管理物件に対応できる体制がありますが、一つの物件に力を注ぐウェイトが大きいとは言えないでしょう。

私たちのできることは、管理物件数を増やしすぎずに、一つ一つの物件に手が届く小まめで手厚い管理で、オーナー様の信頼できるパートナーになることです。

管理についての理想や不満、何でもお聞かせ下さい。

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売一棟マンション「プレジュール３３」

新着物件のご紹介です。
売一棟マンション「プレジュール３３」

価格／売却済です。ありがとうございました。所在／札幌市北区北３３条西１１丁目８－２０
交通／地下鉄南北線「北３４条」駅　徒歩１２分
　　　　JR学園都市線「新川」駅　徒歩１２分
構造／鉄骨造４階建
建築年月／１９８８年１２月
間取り／ワンルーム×１２戸
土地面積／１２４．６５㎡（３７．７０坪）
建物延床面積／２４２．７２㎡

満室時想定賃料（月額）２５０，０００円
満室時想定利回り　●●●％
現在、空室が４室あり、新規募集は２万円程度の賃料設定です。

平成２３年度　固定資産評価
【土地】　６，９０２，５００円
【家屋】１２，０６５，６００円

物件の詳細はこちら

築後２３年経過していますが、２００５年に外壁修繕工事を実施しており、特に目だった傷みは見受けられません。
共用部分の照明はセンサー付けており、無駄に点灯しないので経済的です。

プレジュールとは、フランス語のplaisir（プレジール）から取ったのだと思われますが・・・日本語に訳すと「よろこび」という名詞で、こんな使い方をするらしいです。

J'ai le plaisir de vous voir.（ジェ・ル・プレジール・ドゥ・ヴ・ヴォワール）
あなたに会えてうれしいです。
C'est un plaisir.（セ・タン・プレジール）
それは楽しそう。

この物件を買った方の投資が成功して、嬉しく楽しくなる、そんな想像をしてしまいます。

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物件の動画も本日公開しました！
（今年の１月９日に撮影した映像です。）
物件の状況や周辺環境など、リアルに感じて下さい。



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明けましておめでとうございます。

２０１２年元旦
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